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深度丨长江商学院三亚校区土地被收回背后:徐泽宪的地产大冒险

本文来自微信公众号“中国房地产报”

从一开始,长江商学院三亚校区项目只是一个“配件”,徐泽宪的地产开发主业都难以为继,怎么能顾上“配件”呢?

中房报记者 陈标志丨海南报道

每一个搁浅的地产项目,背后皆是故事。长江商学院三亚校区项目的背后故事尤其“传奇”。

三亚市自然资源和规划局近日公布了存量土地处置工作情况,提到“无偿收回长江商学院211.85亩闲置土地,三亚科惠信息产业园实业有限公司119.1亩闲置土地经整治重新动工开发……”虽然只有只言片语,但这个消息将长江商学院推至舆论的风口。

211.85亩闲置土地名为“长江商学院三亚校区”,实际上内有乾坤是一个彻头彻尾的房地产项目——“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心”是集山间别墅、高尔夫球场、高端度假酒店等为一体的地产综合体。隐藏其间的长江商学院三亚校区,随着两宗闲置土地被三亚市政府无偿收回,曾经引起社会广泛关注的“教育项目”,经历12年波折后宣告结束。

这一切,都起源于曾经的知名地产商人、足球大鳄徐泽宪在海南的“梦想”。2009年,站在中国最南端的热带滨海城市三亚,徐泽宪一眼望去,满目希冀,拿到土地后他拉来长江商学院以教育配套名义打出了一副高级教育牌。实际上这是一个冒险行动,最终不仅没有实现,徐泽宪还落得个资不抵债,并因涉嫌诈骗锒铛入狱。

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长江商学院三亚校区12年南柯一梦

时间追溯至12年前,长江商学院三亚校区项目奠基开工。

2009年1月7日中午,长江商学院全球校友代表汇聚三亚,出席该院全球第25个校友分会——三亚分会的成立仪式。当地多家媒体在报道这一盛况的同时,还预告了长江商学院三亚校区的奠基仪式将于第二天举行,“长江商学院三亚校区也将于明天奠基,汇聚各界名人的长江年度论坛将在后天拉开序幕,长江商学院与三亚的合作全面展开。”

1月8日上午,长江商学院三亚校区奠基仪式如期举行。当日天气甚好,在一块奠基石前,当地多名重量级官员围了个半圆,挥锹铲土标志着项目正式开工建设。

据媒体当时介绍,长江商学院三亚校区项目位于三亚市荔枝沟学院路附近,总投资约3亿元人民币,建筑面积6444平方米,并配套有五星级宾馆、体育公园和商业服务等设施;动工开建后,该校区计划2009年夏季正式招生开学。

长江商学院官方网站介绍,长江商学院由李嘉诚基金会捐资创办并获得国家正式批准,拥有独立法人资格的非营利性教育机构,是国际管理教育协会(AACSB)和欧洲管理发展基金会(EFMD)成员,是国务院学位委员会批准的“工商管理硕士授予单位”(含EMBA和MBA)。

长江商学院院长项兵在奠基仪式上表示,三亚是个国际着名的旅游城市,三亚的气候和自然条件在全世界独有,得天独厚,“相信这里会为长江商学院的发展提供更多人文的因素。长江商学院进驻三亚、扎根三亚,也将进一步促进三亚城市品牌的提升,为三亚的发展做出积极贡献。”

后来演变的故事,并没有如长江商学院方面希冀的那样,为三亚发展做出贡献。这应该是长江商学院和三亚市的遗憾。在2002年,长江商学院北京校区和上海校区相继落成,2006年正式开设广州校区。三亚是长江商学院选中建校区的第四个城市。

后来人们发现,长江商学院三亚校区并未如期建成招生开学,反而传出一条土地上出现违建的新闻。

2012年4月17日,三亚市综合行政执法局联合有关部门,对三亚吉阳镇南丁村委会村民在长江商学院项目用地内抢建的9栋违法建筑进行强制拆除。执法人员介绍称,此次拆除的违法建筑质量低劣,是村民和外来人员联合抢建,占用长江商学院三亚校区项目用地,企图骗取补偿款。

长江商学院三亚校区项目建设时间跨度之长,让人十分不解。“至今没有建起来,也没有招生开学。”当地一位政府部门官员告诉记者,当初确实做了一些建设,部分建筑还做了一些装修,后来不知道什么原因又打掉了。

直到这一次三亚市自然资源和规划局开展存量土地处理,长江商学院在三亚的211.85亩闲置土地被政府无偿收回而画上句号。

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曾经的三亚市重点项目

记者查阅2009年以来散见于网络的媒体公开报道发现,长江商学院三亚校区项目的规模“越来越大”,从当初总投资约3亿元建设校区项目,到后来又宣称要投资10亿元,最后项目总投资变成了60余亿元,除校区项目外,还要建设包括配套酒店、娱乐等项目,占地面积1200亩。

在上述媒体的报道中,屡屡提及长江商学院三亚校区项目是由一家名为“海南中度实业发展有限公司”(以下简称“中度实业公司”)投资建设。但在政府对外公开的公文中,长江商学院三亚校区项目的实际名称显得“另类”且字数更多——“长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心”。

中国房地产报记者通过多方查证,外界普遍认为是教育项目的长江商学院三亚校区,实际上其核心项目是一个不折不扣的房地产项目。这一事实在三亚市有关部门的相关公告和批文中得到了印证。

记者通过公开渠道查询,中度实业公司是一家以房地产投资开发为主的企业,其全资控股子公司——海南中度房地产开发有限公司成立于2009年4月,后更名为“海南中度旅游产业开发有限公司”(以下简称“中度旅游产业公司”)。前述两家公司实际控制人均为徐泽宪,中度旅游产业公司也是长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心项目的实际“操盘手”。

徐泽宪是谁?原中远置业集团有限公司董事、总裁,上海中远汇丽足球俱乐部董事长。2009年,55岁的徐泽宪因故下海,在海南创办了中度实业公司等房地产企业。长江商学院三亚校区名义下的地产项目,是年过半百的徐泽宪重出江湖后欲缔造的“梦想王国”。

在后来的一份法律文书中记载,2011年7月11日,中度旅游产业公司与三亚市国土环境资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》,约定三亚市国土环境资源局出让该合同项下土地使用权给中度旅游产业公司,出让面积581870.2平方米(合计872.8余亩),出让价款近15亿元,定金约2.95亿元。

也就是说,徐泽宪实际控制的公司以17万元/亩的地价,取得了前述870余亩土地的使用权,进行房地产项目的开发。至于徐泽宪与长江商学院三亚校区项目是如何“交集”,至今是一个外界待解的谜。

不过当初流传一种说法,徐泽宪曾经作出承诺,只要长江商学院愿意在其项目内建教学点,将按对方要求建造,并无偿赠与长江商学院使用。

长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假及休闲养生中心项目被列为三亚市重点项目。在三亚市2016年114个重点项目投资计划表中,在列表中位于56位的长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心计划投资61.5亿元。

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拆东墙补西墙的地产开发

动辄投资数十亿元,拿地近千亩,看似项目恢弘、人生光鲜的背后,尽是徐泽宪的难言之隐。

现实中,徐泽宪投资开发长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假及休闲养生中心项目,一直是拆东墙补西墙的举债冒险行动。在与徐泽宪相关联公司里,至少有近100起债务纠纷官司缠绕。

中国房地产报记者梳理多份判决书了解到,从2013年开始,徐泽宪就是靠贷款和借款的方式维持公司的运营。2017年6月27日,徐泽宪涉嫌合同诈骗被苏州警方抓获。

据徐泽宪向警方供述,2012年,他以中度旅游产业公司的名义开发了别墅项目,2013年年底已经建起了400栋别墅和框架以及基础设施。2014年银行起诉他还钱并申请查封其别墅项目,手头也没有资金了,加上政策的原因,房子也卖不出去。至2015年初,公司有20亿至30亿元欠款,中度实业公司以名下的中度旅游产业公司及龙泉谷的股权向他人借款共计20多亿元。

从一开始,长江商学院三亚校区项目只是一个“配件”,徐泽宪的地产开发主业都难以为继,怎么能顾上“配件”的长江商学院三亚校区项目?

长江商学院三亚校区项目的“难产”,在三亚市2015年至2016年度重点项目投资完成情况月报中每每被提及,但每次都是一笔带过——“受资金问题影响进度慢”。

在2016年前后,当地媒体就很少报道长江商学院三亚校区项目的建设情况。值得一提的是,2016年5月,因为资金链断裂,中度旅游产业公司的员工也陷入了被拖欠工资的困境,该公司工程部的一名土建工程师在等工资期间,迫于生计摆摊卖串串香。

公司已经严重资不抵债,无奈破产重整。

经侦查机关统计,截至2015年1月,中度旅游产业公司共有债务超过58亿元。在中度旅游产业公司重整计划草案及债权人申报债权材料中,载明2017年7月中度旅游产业公司在模拟破产的清算情况下,所有资产的评估值为30余亿元,经法院裁定确定的债权人多达130家,债务总额竟超过61亿元。

2012年6月11日、2013年5月10日,中度旅游产业公司与海南18家金融机构分别签订了《抵押合同》和《在建工程抵押合同》,借贷多达15亿元。这18家金融机构涉及海南17个市县。金融机构追债,加速了徐泽宪的“梦想王国”轰然坍塌。

虽然如此,去年4月份,三亚市发改委为长江商学院三亚校区、三亚温泉谷度假村及休闲养生中心一期度假酒店(A-19地块)项目商品房销售价格备案,备案均价为68147元/平方米。实际上部分房源销售价格超过7万元/平方米,购买一套118.19平方米的户型房子,总房款超过800万元。

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长江商学院工作人员回应“不了解”

在三亚市自然资源和规划局公布的“三亚2020年盘活闲置土地2451亩”中,共清理处置了42宗闲置土地,其中就含有长江商学院的两宗。

早在2017年12月,原三亚市国土资源局发布70宗闲置土地处置公示,就列有长江商学院这两宗土地,面积合计141238.35平方米(即211.8余亩)。记者了解到,这两宗国有土地使用权均登记在长江商学院名下。公示显示,前述土地闲置已满两年,且非政府原因。

2019年12月19日,三亚市自然资源和规划局(三亚市不动产登记中心)发布《关于权利人长江商学院不动产权证作废公告》称,因该机构无法收回长江商学院的两宗土地的不动产权证书,于是发布公告予以作废。

就无偿收回长江商学院在三亚的211.85亩闲置土地事宜,中国房地产报记者多次与三亚市自然资源和规划局方面联系沟通采访,但遭到了婉拒。相关人员表示,“最近有点敏感,后续成熟一点再约”。三亚市自然资源和规划局是对长江商学院三亚校区土地最了解、最直接的职能部门,由于其不愿意接受采访,记者无法了解到关于闲置土地无偿收回的更多相关信息。

那么,长江商学院三亚校区项目是如何由来的呢?记者也联系了长江商学院方面,工作人员表示“不了解”“没听说过”,不过该工作人员表示会将情况向相关负责人反映,再答复记者。但截至记者发稿时,长江商学院方面并未联系记者。

因徐泽宪本人涉刑案,2019年11月吉林市昌邑区人民法院作出一审判决,徐泽宪犯拒不执行判决、裁定罪及犯合同诈骗罪,被判处有期徒刑11年6个月;后案件二审时认为原审判决程序违法,发回重审。

一个恢弘的地产项目,一位商海沉浮老人的踌躇满志,徐泽宪在海南10余年的地产开发,最终深陷债务泥潭,且罪名加身,令人唏嘘外,当地在项目引进及立项时,是不是需要更多的反思呢?

(图片来源网络,版权属于作者)

责任编辑:何可信 刘亚

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